La propriété et ses démembrements

Le droit de propriété

Le contenu du droit de propriété

Les caractères du droit de propriété

Les autres droits réels

L'usufruit

Les servitudes

 

Sous-titre 2. La propriété et ses démembrements

Différents droits portent sur les biens, ce sont des droits réels par opposition aux droits personnels. Le droit le plus important est la propriété. Les autres droits sont des subdivisions de la propriété, des démembrements de la propriété.

Chapitre 1. Le droit de propriété

Le droit de propriété est le droit réel le plus complet. Il permet en principe de faire ce que l'on veut avec la chose objet du droit de propriété.

Selon l'article 544 du Code civil, " la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on en fasse pas un usage prohibé par la loi ou par les règlements ". Le contenu du droit de propriété, le droit de jouir et de disposer, nécessite quelques précisions, comme les caractères du droit de propriété.

Section 1. Le contenu du droit de propriété

Le droit de propriété confère à son titulaire le droit d'user de la chose, d'en retirer les fruits et de disposer de la chose. Le droit romain parlait de l'usus, du fructus et de l'abusus.

L'usus permet de se servir de la chose, d'en faire usage. Le fructus permet de profiter des fruits de la chose, c'est à dire de ce que produit la chose comme, par exemple, les récoltes, les loyers d'un appartement loué ou les dividendes d'actions de société. L'abusus autorise le propriétaire à faire ce qu'il veut avec l'existence de la chose. Il peut ainsi la vendre, la donner et même la détruire.

Section 2 Les caractères du droit de propriété

Le législateur a aussi précisé que ce droit s'exerce de manière absolue. L'absolutisme de la propriété est une expression, pour les rédacteurs du Code civil, de la liberté des citoyens. Il n'est pas possible de porter atteinte à la propriété, sauf pour des raisons tenant à l'intérêt général. Le Code civil ne prévoit que des restrictions issues de la loi ou des règlements, c'est à dire des textes normatifs ayant une portée générale. La jurisprudence civile a aussi apporté une restriction à l'exercice absolu du droit de propriété par l'introduction de la théorie de l'abus de droit. En effet, même si la propriété est le droit de profiter de la chose de la manière la plus absolue, il ne faut pas en faire un usage abusif, c'est à dire se servir de sa propriété afin de nuire aux autres.

La propriété présente d'autres caractères :

 

Chapitre 2. Les autres droits réels

Les autres droits réels interviennent toujours en concurrence avec le droit de propriété. Ils diminuent les attributions du propriétaire. C’est pourquoi on les appelle des démembrements du droit de propriété. On distingue:

 

Section 1. L'usufruit

L'usufruit est le droit de jouir d'une chose et de profiter des fruits de cette chose. Le titulaire de l'usufruit s'appelle l'usufruitier. Le propriétaire de la chose est nommé nu propriétaire et ne dispose plus que de la nue propriété. Il ne peut plus profiter que de l'abusus, à condition de ne pas porter atteinte aux droits de l’usufruitier.

L'usufruit peut naître d'un accord entre le nu propriétaire et l'usufruitier. Le législateur prévoit des situations dans lesquelles une personne devient usufruitier. C’est le cas du conjoint survivant sur une partie des biens laissés par le conjoint prédécédé. L'usufruit peut porter sur des biens meubles ou des biens immeubles

L'usufruit prend fin au plus tard par le décès l’usufruitier si c'est une personne physique, et au bout de 30 ans pour les personnes morales.

Section 2. Les servitudes

Les servitudes imposent une charge sur un bien immobilier, le fonds servant, pour l'usage et l'utilité d'un autre bien, le fonds dominant.

La constitution des servitudes en raison de la situation naturelle des lieux est prévue par les articles 640 et suivants du Code civil. Cette première catégorie ne comprend qu'une seule situation, celle dans laquelle un terrain est plus élevé qu'un autre. Le terrain situé en bas, le fonds servant, doit recevoir les eaux qui ruissellent naturellement depuis le fonds dominant. Le propriétaire du fonds servant ne peut pas empêcher l'écoulement par des aménagements, et le propriétaire du fonds dominant ne peut pas aggraver la situation.

La loi impose certaines servitudes supplémentaires qui doivent s'appliquer le cas échéant. Ces servitudes ne sont pas la constatation d'une nécessité naturelle mais imposent des règles de voisinage ou de respect de l'intérêt général. Ces dernières concernent le droit administratif et notamment le droit de l'urbanisme. Les servitudes qui réglementent les relations entre les fonds voisins sont nombreuses. On peut en citer quelques unes parmi celles qui sont prévues dans le Code civil aux articles 649 et suivants:

• La servitude de passage en cas d'enclave

• Les plantations et les constructions - Il n'est pas possible de planter un arbre ou un arbuste trop près du fonds voisin. De la même manière, certaines constructions gênantes doivent être réalisées à une certaine distance du terrain voisin.

Le fait de l'homme peut créer une servitude de trois façons. La première façon, l'établissement par titre de la servitude (article 691 du Code civil), consiste en un acte juridique qui est soit une convention passée entre deux voisins soit un testament. La deuxième manière d'établir une servitude repose sur la prescription (article 690 du Code civil). L'écoulement d'un délai de trente ans associé à la possession rend le possesseur titulaire de la servitude. Le dernier mode d'établissement du fait de l'homme se nomme la destination du père de famille qui résulte du partage d’un fonds.

Les servitudes ne s'établissent pas à l'égard des personnes mais à l'égard des biens. Elles ne peuvent porter que sur des biens immeubles. La servitude ne nécessite aucune autorisation du propriétaire du fonds servant pour être exercée. Elle n'impose pas non plus de charge à ce dernier qui n'a que l'obligation de ne pas empêcher ou gêner l'exercice de la servitude. Le propriétaire du fonds servant ne peut rien faire qui tende à diminuer l'usage de la servitude et inversement le propriétaire du fonds dominant ne peut pas aggraver la condition du fonds servant.

Les servitudes prennent fin lorsqu'il n'est plus possible de les exercer, lorsque la même personne devient propriétaire des deux fonds, ou à l'expiration d'un délai de trente ans pendant lequel le propriétaire du fonds dominant ne s'est pas servi de la servitude.